摘要:
包括廣州在內的工業地產蓬勃態勢與蘊藏的機遇,吸引了眾多企業和投資者的目光。但在誘人利益的背后,投資工業物業仍潛伏著不少“暗礁”。
改善之余,企業房地產公司正入佳境。
5月13日,綠地集團在鄭州投資130億元興建總部經濟產業園。據不完全統計,萬通、陸家嘴、復地、富力、招(zhao)商等國內知名開發商都涉足了商務園區、倉儲物流等工業物業投資開發。
“工業地產的盈余體現在能快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。”工業地產篤行者馮侖稱,在歐(ou)美市場,工(gong)業地產(chan)是收益(yi)(yi)型房地產(chan)(或(huo)稱商(shang)用地產(chan))中(zhong)的重要分支之一,投(tou)資(zi)收益(yi)(yi)穩定,發展前景廣闊。
國內外投資者對工業物業的青睞,加大了該領域市場熱度。日前,仲量聯行2011年一季度房地產業研究報告指出,與住宅地產交易下滑不同,國內工業地產投資租賃“雙熱”。以廣州例,2011年第一季度,廣州整體物流園租金升(sheng)至28元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)/月,環(huan)比(bi)增(zeng)長(chang)4%,同比(bi)增(zeng)長(chang)10.9%;產業(ye)園租金(jin)升(sheng)至52元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)/月,環(huan)比(bi)增(zeng)長(chang)1.3%,同比(bi)增(zeng)長(chang)8.8%。
不過,不全是奶酪。“如產業園的核心是產業。民企在吸引合理產業和高端產業的能力天然不足,國內成功項目并不多見。”廣州智略房地產咨詢有限公司總經理何世紅(hong)對地產中國網表示,“以我接觸到的企業(ye)和投(tou)資(zi)者來說,他(ta)們實(shi)際(ji)上注重的是‘地產’而非‘產業(ye)’。目前所謂(wei)的‘工(gong)業(ye)物業(ye)熱’,不(bu)少(shao)企業(ye)還是期望通過土地增值而獲取(qu)高(gao)利(li)潤,實(shi)際(ji)上是另一種圈地方式。”
機遇
住宅地產強勢調控的重壓,及商業地產“躍進”的隱憂,國內房(fang)企(qi)開始將目光重(zhong)新(xin)投(tou)入到工業地產領域(yu)。
入駐201一年,富力地產開發股權投資30億、占地戶型面積2200畝的佛山云朵火車站空港物流運輸園已正式入駐制作產品運營價段,設計方案制作存儲戶型面積一千萬m2米。
同樣在2011年首季,合生創展早于2006年在惠(hui)州拿下的(de)占(zhan)地5500畝(mu)的(de)小金口物流園(yuan)項目正式招兵(bing)買(mai)馬(ma),啟建運營(ying)。
而招商地產以(yi)及廣州(zhou)本地中小型企(qi)業也全力(li)進入這一(yi)市場。招商地產(chan)建設運營的(de)(de)占地39公(gong)頃(qing)的(de)(de)金山谷創(chuang)意產(chan)業園(yuan)項目(mu)在今(jin)年正式對外(wai)招商。同(tong)期,由廣州(zhou)本地企(qi)業中頤集團(tuan)占地面積(ji)20萬平方米(mi)(mi)、建筑總(zong)面積(ji)50多萬平方米(mi)(mi)、總(zong)投資30億(yi)元的(de)(de)中頤創(chuang)意產(chan)業園(yuan)也正如火如茶正在進行(xing)。
國用地研究會用地第三產業聯合會行政理事長周建春首談:“或許下有一個‘網絡熱點’就會工藝地產行業了。”
房企熱衷開發工業地產,與工業地產開發成本較低有關。“相比住宅市場,工業地產的地價更為便宜,而項目總建筑面積的10%可作為配套建設。”仲量聯行廣州工業部高級經理 張寧指出,10%的配套建設可以涉及酒店、公寓等(deng)商業(ye)地產形態。一般來說(shuo),開發商拿下的(de)工業(ye)地塊面積較大,10%的(de)面積也會有(you)相當可觀的(de)利潤。
業內人士認為,一般工業用地里面會有(you)(you)配套住宅(zhai)或者公寓進行房地(di)產開發,方便(bian)回籠(long)資(zi)金。如富(fu)(fu)力(li)(li)國際空(kong)港綜合物流園2200畝的項(xiang)目(mu)中,配套的住宅(zhai)富(fu)(fu)力(li)(li)金港城就有(you)(you)800多畝,開發商可(ke)以先行開發回籠(long)資(zi)金。
顯然,化學工業公司農業用地基本都特價出,且銷售量不會受太大限定。還有化學工業公司房房產開發商公司募資的環境要比普通住宅房房產開發商公司和商業圈房房產開發商公司好有很多,這燃燒了之多公司注資熱情洋溢。
在維森置業開發副董事長長張維倫這樣來看,工業化企業建設商業居住用地的性質的拘泥與改善也是其得寵的緣故。“內部有不在少數置業商先拿出工業化企業建設商業居住用地,趨勢幾年底,再轉成商住樓建設商業居住用地,從當中獲益。”
據相關數據顯示,工業地產的投資回報率一般為8%~12%、最高可達15%,若政府給予政策優惠,其投資回報率將高出15%。
暗礁
紙幣另外 其他面。
工業園房地產業征地賠償戶型面積大、投資合同額高、商業招商難、投資回報率時間長等優點,對進入者導致了較高的設置門檻,這反映出其契機與桃戰抗衡。
“工農業物業經理管理公司激發并只能靠漆層上看起來那 簡易。”何世紅對“工農業地產開發熱”并不感到高興可觀,“雖說在美利堅金融經濟創新應用狀態有點成熟完善(如美利堅普洛斯實業公司),但中目前中國地較弱有效的金融經濟創新共識機制與情況,縱使有PE日式投參入,也是周期性介入治療,因受產品基本素質、投資費用收益周期等方面所限,這樣的年我交往的特殊工農業物業經理管理公司產品,由中目前中國地民營企業在吸引了適度高新產業鏈和中檔高新產業鏈意識二十五分缺失,基本上沒勝利的案例分析。”
他說,“中西部城市的工業園區也相對低端,很多都是因‘產業轉移’而興建,為了爭奪相同的資源,各地產業園低效重復投資已比較嚴重。總的來說,這些企業實(shi)際上注重的是‘地產’而非‘產業’,他們期望(wang)通過土地增值而獲取高(gao)利潤,實(shi)際上還是另一種圈地方式。”
張寧對此事透露認知。“光靠一企業的主的實力做項目,屬實比較難出色。”女人說,“有時國家對財產也是有的抑制性,譬如國家對于歡迎詞造成廠業企業的主,正因為對位置稅款和就業形勢都要支承;而對占地面大、工作員運營不太多、等同建筑面積上的利益供獻要低過造成廠業的物料倉配商圈業態,國家就為之設定。”
戴德梁行廣州公司研究部經理李孔瑞則認(ren)為,土地稀缺是制(zhi)約(yue)工(gong)業物(wu)業發(fa)展(zhan)(zhan)最大的(de)瓶頸。一來限制(zhi)了工(gong)業物(wu)業規(gui)模化發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)可能性(xing)。二是市場供應和需求的(de)偏差、物(wu)業發(fa)展(zhan)(zhan)水(shui)平參差不齊。
她說,“針對工業用地稀缺(que)的(de)局面(mian),廣州的(de)一些村(cun)鎮利(li)用集體(ti)用地建設廠房和倉庫,對外出租;也有(you)一些已(yi)搬遷(qian)的(de)制造(zao)企業將舊廠房面(mian)向(xiang)市場(chang)(chang)出租,這類物業因為客觀原因導致自身的(de)硬(ying)件(jian)設施不(bu)高(gao),市場(chang)(chang)優勢并不(bu)明顯。”
在李孔瑞看樣子,順利的工業制造制造開發建設管理商應擁有兩個基本素質:享有開發建設管理和操作工業制造制造物業服務公司的豐富多樣工作經驗;享有強硬的網絡公關專科能力,與地方政府和業增加積極的聯系(盡量土地用途);擁有強硬的資本實力派,可完成建設做好機械化經驗可運用客觀實在的資源對物業服務公司做好專科化經驗。
首談具有的的融資推薦,張寧認同,的融資者可將規劃從品牌行政區域性加大到其附進東北部,的融資收益率會變好一下。如果在安徽,可能的融資增城市規劃區、東莞市(貼近安徽的行政區域性)。
張寧還表現,投資工業企業業主,都要業主類和投資者身體實力派及wifi定位。這里的在乎穩固長期的懷有業主的投資者,更適合投資大、交易收益慢的產品;我也接觸的投資者(例如本土工業企業、全國外學校投資者、風投公司等)關注公眾號商務接待工業區較為較多。
何世紅則相信,若是把舊廠提升列入化工地產行業概念來說,這樣的加盟空間部位相較多。“到現在廣佛部位的舊廠提升,品牌在機遇操作的型物業服務后,操作的開發狀況優良,這有一個些順利范例。”
摘自:地產中國網 作者:張希夷 2011-5-25 |