摘要：
包括廣州在內的工業地產蓬勃態勢與蘊藏的機遇，吸引了眾多企業和投資者的目光。但在誘人利益的背后，投資工業物業仍潛伏著不少“暗礁”。
調節后，重工業地產開發正入佳境。
5月13日，綠地集團在鄭州投資130億元興建總部經濟產業園。據不完全統計，萬通、陸家嘴、復地、富(fu)力、招商等國內(nei)知名開發商都涉足(zu)了商務(wu)園區、倉儲(chu)物流(liu)等工業物業投(tou)資開發。
“工業地產的盈余體現在能快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。”工業地產篤行者馮侖稱(cheng)，在歐美市場(chang)，工業地產是收益(yi)型(xing)房(fang)地產（或稱(cheng)商用地產）中的重要分支之(zhi)一，投(tou)資(zi)收益(yi)穩定，發(fa)展(zhan)前景廣闊。
國內外投資者對工業物業的青睞，加大了該領域市場熱度。日前，仲量聯行2011年一季度房地產業研究報告指出，與住宅地產交易下滑不同，國內工業地產投資租賃“雙熱”。以廣州例，2011年第一季度，廣州整體物流園租金升至28元/平(ping)方(fang)(fang)米/月(yue)，環比(bi)增長(chang)4%，同比(bi)增長(chang)10.9%；產業園租金(jin)升至52元/平(ping)方(fang)(fang)米/月(yue)，環比(bi)增長(chang)1.3%，同比(bi)增長(chang)8.8%。
不過，不全是奶酪。“如產業園的核心是產業。民企在吸引合理產業和高端產業的能力天然不足，國內成功項目并不多見。”廣州智略房地產咨詢有限公司總(zong)經理(li)何世紅對地產中國網表(biao)示，“以我(wo)接觸到的企(qi)業和投資者(zhe)來說(shuo)，他們實際上(shang)注重的是(shi)‘地產’而(er)非(fei)‘產業’。目前所謂的‘工業物業熱’，不少(shao)企(qi)業還是(shi)期望通過土地增值而(er)獲取高利潤，實際上(shang)是(shi)另一種圈(quan)地方式。”
機遇
住宅地產強勢調控的重壓，及商業地產“躍進”的隱憂，國(guo)內(nei)房企開始將目光重新(xin)投(tou)入到工(gong)業地產領域(yu)。
進行2012年，富力房產投資的30億、占地適用面積2200畝的北京閑云機楊空港物流產業園正式開啟進行開發在運營時段，規模開發倉儲物流中心適用面積50萬mm2米。
同樣在2011年首季，合生創(chuang)展早于2006年在惠州拿(na)下的占(zhan)地(di)5500畝的小金口物流園項(xiang)目正式招(zhao)兵(bing)買馬(ma)，啟建運營。
而招商地產以及(ji)廣州本(ben)地(di)(di)中小型企業(ye)也全力進入這一市(shi)場。招商地(di)(di)產(chan)建(jian)設運營(ying)的占(zhan)地(di)(di)39公頃的金(jin)山谷(gu)創(chuang)意(yi)產(chan)業(ye)園項目在今年正(zheng)式對外(wai)招商。同期，由廣州本(ben)地(di)(di)企業(ye)中頤集(ji)團占(zhan)地(di)(di)面(mian)積(ji)(ji)20萬(wan)平方米、建(jian)筑總(zong)面(mian)積(ji)(ji)50多(duo)萬(wan)平方米、總(zong)投資(zi)30億元(yuan)的中頤創(chuang)意(yi)產(chan)業(ye)園也正(zheng)如火如茶正(zheng)在進行。
中國內地國土法學會國土經濟社會聯合會文秘長周建春坦承：“可以下一家‘熱點問題’也是企業地產開發商了。”
房企熱衷開發工業地產，與工業地產開發成本較低有關。“相比住宅市場，工業地產的地價更為便宜，而項目總建筑面積的10%可作為配套建設。”仲量聯行廣州工業部高級經理 張寧指出，10%的配套建設可以涉及酒店、公寓等商業地產形態。一般來說，開發商拿下的工業地塊面(mian)積(ji)較(jiao)大，10%的面(mian)積(ji)也會有相當可(ke)觀的利潤。
業內人士認為，一般工業用地里面(mian)會有配套(tao)住宅或者公寓(yu)進行房地產(chan)開發，方便回籠(long)資金。如富力(li)國際空港(gang)綜合物(wu)流(liu)園2200畝(mu)的項目中，配套(tao)的住宅富力(li)金港(gang)城(cheng)就(jiu)有800多(duo)畝(mu)，開發商(shang)可以(yi)先行開發回籠(long)資金。
不但，實業中小企業居住用地大多數價格低掛牌出讓，且供應信息量不會受到有成百上千減少。換成實業中小企業地產開發商行業開發公司融資環鏡要比住所地產開發商行業開發和工業地產開發商行業開發好成百上千，這重新點燃了成百上千中小企業融資項目熱忱。
在維森購置產業董事局長張維倫我覺得，行業農業土地規定性的隨機應變與調節作用也是其獨寵的的原因。“在中國有不在少數房地產商先獲得行業農業土地，發展幾十年后，再改成商品房農業土地，原文中盈利。”
據相關數據顯示，工業地產的投資回報率一般為8%~12%、最高可達15%，若政府給予政策優惠，其投(tou)資回報率將高出(chu)15%。
暗礁
銀幣還在另外面。
行業地產開發商征地賠償體積大、投入資金錢數高、的招商難、投入資金付出周期時間長等性質，對進入到者建立了較高的標準，這闡明其機遇與挑戰與挑戰兼有。
“工業企業制造物業經理保安研發并拼不過面上看好那些簡便。”何世紅對“工業企業制造地產開發熱”并不有豁達，“縱使是其他國家科技科技金融經營策略十分的比較成熟（如美利堅共和國普洛斯實業公司），但在國內的存在應當的科技科技金融制度化與生態，縱使有PE風和投積極參與，也是時間段性加入，因受項目業務素質、投資付出執行期等問題所限，等等年我交往的種類工業企業制造物業經理保安項目，隨著在國內的民營企業在招引有效率領域和高性價比領域性能十分的缺乏，近乎不完美的經典案例。”
他說，“中西部城市的工業園區也相對低端，很多都是因‘產業轉移’而興建，為了爭奪相同的資源，各地產業園低效重復投資已比較嚴重。總的來說，這些企業實際(ji)上注重的是‘地產(chan)’而(er)非(fei)‘產(chan)業(ye)’，他們期望(wang)通過土地增(zeng)值而(er)獲取高利潤(run)，實際(ji)上還(huan)是另一種圈地方式。”
張寧可比性說認為。“光靠另一個行業的能量做工程，屬實沒能成就 。”她講，“還有就是國家部對流通業就有目的性，表示動作的詞國家部相應喜歡制作業行業，如果對本市稅收政策和擇業都會斜撐；而對征地賠償大、人員管理基本操作比較少、等同戶型上的利潤來源重大貢獻要低過制作業的運輸倉配形態，國家部就有一定操控。”
戴德梁行廣州公司研究部(bu)經理(li)李孔瑞則認為，土(tu)地稀缺是(shi)制(zhi)約(yue)工業(ye)物業(ye)發(fa)展(zhan)最大的(de)瓶頸。一來限制(zhi)了(le)工業(ye)物業(ye)規模化發(fa)展(zhan)的(de)可能性。二是(shi)市(shi)場(chang)供(gong)應和需(xu)求的(de)偏差、物業(ye)發(fa)展(zhan)水平參差不(bu)齊。
她說，“針對工業用地稀缺的(de)局面，廣州的(de)一些(xie)村鎮(zhen)利用(yong)集體用(yong)地建設(she)廠房和倉庫，對外出租(zu)；也有一些(xie)已搬遷的(de)制造(zao)企業(ye)將舊廠房面向市(shi)場(chang)出租(zu)，這類物業(ye)因為(wei)客觀(guan)原因導(dao)致自身的(de)硬件設(she)施不(bu)高(gao)，市(shi)場(chang)優勢并(bing)不(bu)明(ming)顯。”
在李孔瑞認為，完美的化學工業生產激發商應擁有三個個人素質：都提供激發和運營人員化學工業生產物業服務服務的充沛經驗總結；都提供變強的品牌公關業務能力，與相關部門和制造行業保持充分充分的感情（盡力農業用地）；擁有變強的資產水準，可控制企業規模營運可再生利用本身就的影視資源對物業服務服務做出非常專業系統化營運。
坦言大概的股權加盟覺得，張寧因為，股權加盟者可將注意從一線城市各地增加到其周邊產品各地，股權加盟報酬率能消一定。需在蘇州，能股權加盟增地區、珠海市（更加接近蘇州的各地）。
張寧還代表，創業加盟產業小區物業服務保安，就要看小區物業服務保安款式和創業加盟者產品名氣及產品定位。哪幾種在意較為穩定長年持用小區物業服務保安的創業加盟者，適于創業加盟大、價值慢的的項目；可是遇到的創業加盟者（包涵本機單位、國內的外平臺創業加盟者、風險投資等）青睞商務洽談經濟區較為較多。
何世紅則以為，如果把舊廠進行改建收錄工業制造房地產公司原則的情況，這樣的進行投資地方相比不大。“現在廣佛地方的舊廠進行改建，公司在轉化營運型物業公司后，營運趨勢勢頭充分，這還有一個些勝利的例子。”
摘自：地產中國網 作者：張希夷 2011-5-25 |
