摘要：
包括廣州在內的工業地產蓬勃態勢與蘊藏的機遇，吸引了眾多企業和投資者的目光。但在誘人利益的背后，投資工業物業仍潛伏著不少“暗礁”。
宏觀調控之上，工業品房地產公司正入佳境。
5月13日，綠地集團在鄭州投資130億元興建總部經濟產業園。據不完全統計，萬通、陸家嘴、復地、富(fu)力、招商等國(guo)內知(zhi)名開(kai)(kai)發商都涉足了(le)商務園區、倉儲(chu)物流等工業物業投資(zi)開(kai)(kai)發。
“工業地產的盈余體現在能快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。”工業地產篤行者馮侖稱，在歐美市場(chang)，工業地產(chan)是(shi)收益型房地產(chan)（或(huo)稱商用地產(chan)）中(zhong)的重要分(fen)支之一，投(tou)資收益穩定，發展前景廣闊。
國內外投資者對工業物業的青睞，加大了該領域市場熱度。日前，仲量聯行2011年一季度房地產業研究報告指出，與住宅地產交易下滑不同，國內工業地產投資租賃“雙熱”。以廣州例，2011年第一季度，廣州整體物流園租金升至28元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米/月(yue)，環比(bi)(bi)增長4%，同比(bi)(bi)增長10.9%；產(chan)業園租金(jin)升至52元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米/月(yue)，環比(bi)(bi)增長1.3%，同比(bi)(bi)增長8.8%。
不過，不全是奶酪。“如產業園的核心是產業。民企在吸引合理產業和高端產業的能力天然不足，國內成功項目并不多見。”廣州智略房地產咨詢有限公司總經(jing)理(li)何世紅對地產(chan)中國網(wang)表示，“以我接觸到的企(qi)(qi)業(ye)和(he)投資者來說(shuo)，他們實(shi)際上注(zhu)重的是(shi)(shi)‘地產(chan)’而非‘產(chan)業(ye)’。目(mu)前所謂的‘工業(ye)物業(ye)熱(re)’，不少企(qi)(qi)業(ye)還是(shi)(shi)期望(wang)通過土地增(zeng)值而獲取高利潤，實(shi)際上是(shi)(shi)另一種圈(quan)地方式(shi)。”
機遇
住宅地產強勢調控的重壓，及商業地產“躍(yue)進”的隱憂，國內房(fang)企開始將目光(guang)重新(xin)投入到(dao)工業(ye)地產領域。
來到201在一年，富力置業投入30億、占地面2200畝的廣東云霧高鐵站空港物流貨運園即日起來到開發運營服務時段.，總體規劃開發倉庫倉儲總面積1000萬平小米。
同樣在2011年首季，合生創展早于(yu)2006年在惠州拿下(xia)的占地5500畝的小(xiao)金口物流園項目(mu)正式招兵(bing)買馬，啟(qi)建運營。
而招商地產以及廣(guang)州本(ben)地(di)中(zhong)(zhong)小型企業也全力進(jin)入這一市(shi)場。招商地(di)產(chan)建設運營的(de)占(zhan)地(di)39公頃的(de)金山谷創(chuang)意(yi)產(chan)業園項目(mu)在(zai)今年正(zheng)式對(dui)外(wai)招商。同期，由廣(guang)州本(ben)地(di)企業中(zhong)(zhong)頤(yi)集團占(zhan)地(di)面積20萬平方米、建筑(zhu)總面積50多萬平方米、總投資30億元的(de)中(zhong)(zhong)頤(yi)創(chuang)意(yi)產(chan)業園也正(zheng)如火如茶正(zheng)在(zai)進(jin)行。
華人田地針灸學會田地條件協會理事文秘長周建春坦承：“應該下兩個‘火熱’這就是化工房產了。”
房企熱衷開發工業地產，與工業地產開發成本較低有關。“相比住宅市場，工業地產的地價更為便宜，而項目總建筑面積的10%可作為配套建設。”仲量聯行廣州工業部高級經理 張寧指出，10%的配套建設可以涉及酒店、公寓等商(shang)業地(di)產(chan)形態。一(yi)般(ban)來說，開發商(shang)拿(na)下的工業地(di)塊面(mian)積較大，10%的面(mian)積也會有(you)相當可觀的利潤。
業內人士認為，一般工業用地里(li)面會有配(pei)套住宅或者公寓進行(xing)房地產開(kai)(kai)發，方便回(hui)籠資金(jin)。如富(fu)力國際空港(gang)綜合物流園(yuan)2200畝(mu)的項目中(zhong)，配(pei)套的住宅富(fu)力金(jin)港(gang)城就有800多畝(mu)，開(kai)(kai)發商可以先(xian)行(xing)開(kai)(kai)發回(hui)籠資金(jin)。
還有就是，化學工業化土地一般廉價轉讓，且銷售量沒有太滿受到限制。打上去化學工業化房地產行業開發公司天使輪融資生態要比普通住宅房地產行業開發公司和商業服務房地產行業開發公司好大多數，這燃起了有很多機構項目投資干勁。
在維森購置產業董事會長張維倫覺得，制造業土地的使用材質的拘泥與自我調節也是其被寵的的原因。“中國國內有很多的房產公司商先贏下制造業土地的使用，未來發展幾年內，再轉為商住兩用土地的使用，本文收益。”
據相關數據顯示，工業地產的投資回報率一般為8%~12%、最高可達15%，若政府給予政策優惠，其投資回報率將高出15%。
暗礁
1元硬幣還是同第一面。
工業制造房地產征地賠償總面積大、項目資金資金高、項目招商難、項目資金回饋社會周期長長等屬性，對流入者構成了較高的標準，這得出結論其機遇與成就與成就同存。
“輕工業品制造物業保安服務發展并只能靠從表面上看了起來那就簡便。”何世紅對“輕工業品制造房地產熱”并不會感到好，“雖然說國際財務投入資金工作傳統模式較好發育成熟（如美利堅普洛斯企業），但國外缺失相關的財務投入資金新機制與生活環境，縱然有PE日風投進入，也是階段中性進入，因受活動學習能力素質、投入資金回饋周期等方面所限，這種年我接觸性的各輕工業品制造物業保安服務活動，仍然國外民營公司在引人關注恰當領域化和高檔次領域化學習能力是非常缺失，可以說沒非常成功的應用案例。”
他說，“中西部城市的工業園區也相對低端，很多都是因‘產業轉移’而興建，為了爭奪相同的資源，各地產業園低效重復投資已比較嚴重。總的來說，這些企業實際上注重的是‘地(di)產’而非‘產業’，他們(men)期望通過土地(di)增值而獲取(qu)高利潤，實際上還(huan)是另一(yi)種圈地(di)方式。”
張寧某些寫出認為。“單純的依靠1個品牌的能量做新項目，因此極難取得勝利。”告訴我，“還有就是鎮相關部門部對行業同樣有采用性，像是鎮相關部門部相應感謝制作業品牌，因此對本縣稅費和就業形勢常有保障；而對占地面大、技術人員進行操作非常少、等同綠地面積上的凈收入貢獻者要低過制作業的貨運物流配送中心客層，鎮相關部門部就有一些設定。”
戴德梁行廣州公司研(yan)究(jiu)部經理李(li)孔(kong)瑞則認為(wei)，土地(di)稀(xi)缺(que)是(shi)制(zhi)約工業(ye)物(wu)(wu)業(ye)發展最大的瓶頸。一來(lai)限制(zhi)了工業(ye)物(wu)(wu)業(ye)規模(mo)化發展的可(ke)能(neng)性。二是(shi)市場供應和需求的偏差、物(wu)(wu)業(ye)發展水(shui)平參差不齊(qi)。
她說，“針對工業用地稀缺的局面(mian)，廣(guang)州的一些(xie)村鎮利用集體(ti)用地建設(she)廠房和倉庫，對外出租；也有一些(xie)已搬遷的制造企業(ye)將舊廠房面(mian)向市場出租，這類(lei)物業(ye)因為(wei)客觀原(yuan)因導(dao)致自身(shen)的硬(ying)件設(she)施不(bu)高，市場優(you)勢并(bing)不(bu)明顯(xian)。”
在李孔瑞看到，成功率的工藝的服務商應提供著以下道德素質：有的開發建設和在運營工藝物業經理保安的豐富性成就；有力量變強的網絡公關的能力，與政府部和服務行業保證更好的關聯（爭奪區域）；提供著力量變強的資產知名度，可改變的規模型生意管理可應用其本身的自然資源對物業經理保安通過靠譜化生意管理。
首談主要的投入改進措施，張寧以為，投入者可將內心深處從帶兵人區城提高到其周遍地域，投入回報率率會消些。比如成都，可不可以投入增領域、中山市（相似成都的區城）。
張寧還表達出來，股權進行投入項目者費用產業業主，要記業主結構類型和股權進行投入項目者費用者政治意識自我實力及標記。那種考量維持持續購買股票業主的股權進行投入項目者費用者，適用股權進行投入項目者費用大、效率慢的該項目；而自己碰觸的股權進行投入項目者費用者（還有本市品牌、我國國上下組織 股權進行投入項目者費用者、風險投資等）私信運用居民小區相應較多。
何世紅則來說，若是把舊廠改建劃為工業園置業本質屬性說說，這項目投資室內空間相對性較大的。“現代廣佛城市的舊廠改建，企業公司在構建銷售型物業公司后，銷售發展趨勢狀況較好，這有塊些順利情況。”
摘自：地產中國網 作者：張希夷 2011-5-25 |
