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行業資訊
工業地產,下一個投資高地?
發布時間:2011-05-26 13:24:00    發布人:byjs

摘要:

包括廣州在內的工業地產蓬勃態勢與蘊藏的機遇,吸引了眾多企業和投資者的目光。但在誘人利益的背后,投資工業物業仍潛伏著不少“暗礁”。 

調整之端,工農業地產開發正入佳境。

5月13日,綠地集團在鄭州投資130億元興建總部經濟產業園。據不完全統計,萬通、陸家嘴、復地、富力、招商(shang)等國內知名開(kai)發商(shang)都涉(she)足了(le)商(shang)務園區、倉儲物流(liu)等工業物業投(tou)資開(kai)發。

“工業地產的盈余體現在能快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。”工業地產篤行者馮侖稱,在(zai)歐美(mei)市場,工業地(di)產是收益型房地(di)產(或(huo)稱商用地(di)產)中的(de)重要分支之(zhi)一,投資收益穩定(ding),發展前景廣闊。

國內外投資者對工業物業的青睞,加大了該領域市場熱度。日前,仲量聯行2011年一季度房地產業研究報告指出,與住宅地產交易下滑不同,國內工業地產投資租賃“雙熱”。以廣州例,2011年第一季度,廣州整體物流園租金升至(zhi)28元/平方米/月,環比(bi)增(zeng)長4%,同(tong)比(bi)增(zeng)長10.9%;產業(ye)園租(zu)金升至(zhi)52元/平方米/月,環比(bi)增(zeng)長1.3%,同(tong)比(bi)增(zeng)長8.8%。

不過,不全是奶酪。“如產業園的核心是產業。民企在吸引合理產業和高端產業的能力天然不足,國內成功項目并不多見。”廣州智略房地產咨詢有限公司總經理何(he)世紅對地產(chan)(chan)中國(guo)網表示,“以我接觸到的企業(ye)和投資(zi)者來說,他們(men)實(shi)際(ji)上注重的是(shi)‘地產(chan)(chan)’而(er)(er)非‘產(chan)(chan)業(ye)’。目(mu)前所謂的‘工業(ye)物業(ye)熱(re)’,不少企業(ye)還是(shi)期望(wang)通過土(tu)地增值而(er)(er)獲取高利潤,實(shi)際(ji)上是(shi)另一種圈地方式。”

機遇

住宅地產強勢調控的重壓,及商業地產“躍進”的隱憂,國內房企(qi)開(kai)始將(jiang)目(mu)光(guang)重新投入到工(gong)業地(di)產(chan)領域。

入駐二零一一年時間內,富力房產公司加盟30億、征地賠償2200畝的廣東閑云飛機場空港物流產業園真正入駐基本構建運營人員時段.,規劃區基本構建倉庫空間面積計算300萬一平米米。

同樣在2011年首季,合生創展早于2006年(nian)在惠州拿下(xia)的占(zhan)地5500畝(mu)的小金口物(wu)流園(yuan)項目(mu)正式招(zhao)兵買(mai)馬,啟建(jian)運(yun)營。

招商地產以(yi)及(ji)廣州(zhou)本地(di)中小型企業(ye)也(ye)全力進入這一(yi)市場。招商地(di)產(chan)建設運營的(de)占(zhan)地(di)39公頃的(de)金(jin)山谷創意(yi)產(chan)業(ye)園項(xiang)目在(zai)今年正式(shi)對外招商。同期,由廣州(zhou)本地(di)企業(ye)中頤集(ji)團(tuan)占(zhan)地(di)面積20萬平(ping)方米、建筑總面積50多萬平(ping)方米、總投資30億元的(de)中頤創意(yi)產(chan)業(ye)園也(ye)正如火如茶正在(zai)進行。

中華地區懂得地區城市發展研究會行政秘長周建春坦承:“也許下一款‘無線熱點’可以說是工藝置業了。”

房企熱衷開發工業地產,與工業地產開發成本較低有關。“相比住宅市場,工業地產的地價更為便宜,而項目總建筑面積的10%可作為配套建設。”仲量聯行廣州工業部高級經理 張寧指出,10%的配套建設可以涉及酒店、公寓等商業地(di)產形態(tai)。一般來說,開發商拿下的(de)(de)工業地(di)塊面積較大,10%的(de)(de)面積也會有相當可觀的(de)(de)利(li)潤。

業內人士認為,一般工業用地里面會有配套(tao)住(zhu)宅或者(zhe)公(gong)寓進行房(fang)地產開(kai)發,方(fang)便回籠(long)資(zi)金。如富力(li)國際空(kong)港綜合物流(liu)園2200畝的項目中,配套(tao)的住(zhu)宅富力(li)金港城就有800多畝,開(kai)發商可以先(xian)行開(kai)發回籠(long)資(zi)金。

前者,工業制造制造土地用途大部份低價來掛牌出讓,且供應信息量不會受到越來越多規定。打上去工業制造制造房產開發開發商融資需求生態要比居住房房產開發開發商和金融業房產開發開發商好非常多,這燃燒了不計其數企業主進行投資溫柔。 在維森房產開發股東長張維倫來看,工藝區域材質的拘泥與調節管控也是其獨寵的因素。“中國有不小地產開發商商先贏下工藝區域,壯大幾年內,再設置成商住兩用區域,上面變現。”

據相關數據顯示,工業地產的投資回報率一般為8%~12%、最高可達15%,若政府給予政策優惠,其投資(zi)回報率將高出15%。

暗礁

1元硬幣還會有另外一個面。 工業品房產土地征用面積計算大、進行投資費用大額高、商業招商難、進行投資費用收益時間間隔長等的特點,對邁入者確立了較高的申請條件,這證明其商機與挑戰同存。 “實業物業管理客服開放并不及表面上上看了起來那簡潔明了。”何世紅對“實業房地產公司熱”并不會感到自信,“現在國外的風險管控管理模式切換更加成孰(如美普洛斯國際公司),但內地不相關的風險管控規則與自然環境,然而有PE和風投公司操作,也是時段性插足,因受建設樓盤道德素質、投入回報率周期等基本要素所限,這樣年我碰觸的特殊實業物業管理客服建設樓盤,因此內地企業在引人注意恰當房產和高性價比房產特性10分缺失,近乎不取得成功的真實案例。”

他說,“中西部城市的工業園區也相對低端,很多都是因‘產業轉移’而興建,為了爭奪相同的資源,各地產業園低效重復投資已比較嚴重。總的來說,這些企業實際上(shang)(shang)注重的是(shi)‘地產(chan)’而非(fei)‘產(chan)業’,他(ta)們期望(wang)通過土地增值而獲取(qu)高利潤,實際上(shang)(shang)還是(shi)另一種圈地方(fang)式。”

張寧可比性透露認可。“單純的依靠1個各個機構的力度做品牌,屬實很容易非常成功。”她講,“然而本地人市政府機構對產業鏈也存在取舍性,這種本地人市政府機構相較青睞加工業各個機構,而是對本地人天津園區稅收和畢業生就業包括支撐著;而對土地征用大、人群運作比較少、相近的占地上的利潤來源奉獻要低過加工業的運輸倉庫空間零售業態,本地人市政府機構就有點的控制。”

戴德梁行廣州公司研究部(bu)經(jing)理李孔瑞則認為,土(tu)地稀缺是制(zhi)約工(gong)業(ye)物業(ye)發(fa)展最大的瓶頸。一(yi)來限制(zhi)了工(gong)業(ye)物業(ye)規(gui)模化(hua)發(fa)展的可能性。二是市場(chang)供(gong)應和需求的偏差、物業(ye)發(fa)展水平參差不齊。

她說,“針對工業用地稀(xi)缺的(de)局面,廣州的(de)一(yi)些村鎮利用(yong)集體用(yong)地建設(she)廠(chang)房和倉庫,對外出租;也有一(yi)些已(yi)搬(ban)遷的(de)制造企(qi)業(ye)將舊廠(chang)房面向市(shi)場出租,這(zhe)類物業(ye)因為客(ke)觀(guan)原因導致自身的(de)硬件設(she)施不高,市(shi)場優(you)勢并不明顯(xian)。”

在李孔瑞心中,成功的英文的輕工業企業開發設計建設商應必備條件五個品質:兼備開發設計建設和運營服務輕工業企業物管公司的充實豐富經驗;兼備龐大的網絡公關工作能力,與縣政府和的行業要保持較好的相互影響(爭得征地);必備條件龐大的錢水平,可確保產值化企業開可用自身的的資源對物管公司開始專注化企業開。 坦言準確的加盟改進措施,張寧看來,加盟者可將內心從第一線部分縮小到其外面區縣,加盟收獲率會消一絲。需在佛山,需要加盟增新城區、上海(靠近佛山的部分)。 張寧還帶表,的資金制造業物業客服公司管理公司,看物業客服公司管理公司種類和的資金者自己水平及品牌定位。那種考量動態平衡長年持用物業客服公司管理公司的的資金者,是和的資金大、年化收益慢的工程;我也了解的的資金者(收錄本地服務公司、內地外企業的資金者、風險投資等)大家關注商務活動工業區比較多。 何世紅則看來,如果把舊廠創新并入化工房地產業核心內容得話,這里投入資金范圍相對應明顯。“目前 廣佛區城的舊廠創新,中小企業在加入銷售運營型物業客服后,銷售運營發展壯大趨勢優異,這還有一個些實現目標案例庫。”

摘自:地產中國網      作者:張希夷     2011-5-25

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